“相信我，絕對有一撥餐飲企業是因為跟風而選擇進入Shopping Mall。當你一直在思考如何在Shopping Mall里選擇一個有利的位置？面對Shopping Mall的不同受眾，如何改變經營策略時，我們請你再一次認真思考：你看中Shopping Mall的到底是什么，選擇一個合適的開發商到底有多么重要！”

“你看上Shopping Mall什么了？”

“客流！客流！客流！我說三遍了�！�

     就知道你會這么回答。你真虧大發了�；�那么一大筆學費買個百十來平的位置，還真只拿它當一處空地在使。俗話說：“一頭牛身上還能剝出三層皮呢�！笨上�你根本沒想過。

所以選在Shopping Mall開店你必須要知道，合適的開發商或許能為你帶來更多...第一層“皮”——流量

1、大方向來看，如今更多的Shopping Mall為保證消費者能以最低“時間成本”換取到最豐富的“一站式體驗”，正逐漸摒棄獨立存在的形式，繼而朝著城市綜合體（HOPSCA：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment）的方向在發展。因此，它除具備商業零售和綜合娛樂兩種基本功能以外，還囊括了商務辦公、酒店餐飲以及公寓住宅這三大功能。

2、他們能夠提供的物業和搭配形式更多樣。像“店中店”類型有Shopping Mall里的負一層、一層、樓上的餐飲層，影院旁、書店內、健身房內...開放式營業的有Mall的底商，步行街外街店...

白天：寫字樓的白領商務人士可以補充客流；

晚間：周邊住宅區的居民可以補充客流；

節假日：酒店大型會展、會議的參會人員可以補充客流。

    這種“多業態聚集”的存在形式，以時間和客群為切入點將Mall進行了劃分，使其成為一個日夜交替的可循環空間，從而讓偌大綜合體中各個節點的客流更加穩固并源源不斷。

     Tips：一個真正“有內涵”的開發商所能提供的人流一定是“復合型人流”而非“單一型人流”�。�看看那些純CBD、純社區型的ShoppingMall閑時有多冷清你就懂啦）

除了倚仗“吸客力”為你提供些流量，他還應具備一定的“造客力”和“留客力”。

第二層“皮”——綜合體驗感

    毫無疑問，如果按逗留時間將90后群體所在的3個購物地點進行劃分，“西單大悅城＞家樂福超市＞樓下菜市場”的公式一定成立。

開發商創造“體驗感”的等級和能力強弱，很大程度決定你餐廳留不留得住人。

    按發展階段來說，消費者已由最初的純購物需求逐漸演變為體驗消費需求、參與消費需求直至綜合消費需求，這也逼迫開發商除了保住零售這項“老本”之外，其餐飲娛樂、互動體驗主題街區、甚至是任何能滿足會員消費需求的業態都要多管齊下。

    于是，我們看到更多想通過主題化故事（例：大悅城、萬達等）、景觀設計（例：深圳華僑城等）、文化氣質（例：北京僑福芳草地、上海K11等）、商品服務等要素來詮釋不同特色和定位的Mall出現。

    而事實上，這一模式早在1956年的美國就已存在。并且，這在加拿大、西班牙、馬來西亞、日本等國家也早已不是什么新鮮事兒了。

    Tips：一個聰明的開發商，往往能get到消費者“以低時間成本換取密集消費資源”的心理需訴求。他們的運營能力和創新能力，能夠不斷提升整個Mall的商業文化層次、消費層次和復合功能。

值得注意的是：你應通過開發商多個項目的比對，判斷他們是否具備適應不同城市發展的統籌管理能力。

說白了，就是能不能讓這一大堆品牌在如此豐富的大環境下保持整體統一和各自特色，減少“千店一面”情況發生的可能。

對此，大悅城的應對技巧是 ——“343品牌復制模型”第三層“皮”——品牌孵化基地+加速器

     跨區域開店，“水土不服”的現象時有發生。有多年經驗的萬達商業管理公司副總經理張輝認為：一線城市成功的餐飲品牌進軍二三線城市失敗幾率大，相反，二、三線城市運作成功，將意味著可能擁有全國80%的市場空間和份額。

跨區域難，跨國開店更麻煩。

     與外國佬們的前期溝通與對接、項目的考察評估、前期籌備、后期運營，甚至建筑施工這種你曾經閉著眼都駕輕就熟的活兒，都很可能會把你推“坑”里去。

     這時候，開發商也許能憑借他的經驗、體量和綜合實力成為你的“實驗場”，為品牌擴張提供更多低成本、高質量的服務。洋快餐愿與mall簽署戰略合作協議，2013年眉州東坡與萬達“聯姻”在美國洛杉磯順利開店的例子無不證明于此。

Tips：能提供這樣價值的開發商，要么你得注重速度和標準，體量大；要么你得注重品質和個性，人氣旺。

那些會玩兒的開發商，往往還很會善用資源，尤其是在這個多媒體的社交型時代，跟得上節奏，能賦予開發商更多附加值。

比如——異業聯盟

他們懂得借力，借勢，懂得怎樣抓取年輕人的消費心理。

    他們積極嘗試與影院、移動支付、滴滴打車、電商、外賣平臺等不同業態的結合以及三方之間聯動營銷。為實體商業賦予更生動有趣的線上社交屬性和平臺導流。

再比如——善于運用大數據

    善于利用“自身優勢+數據”，往往能實現更多的價值轉換。大悅城的開發團隊就曾說過，他們的每項工作并不只做個產品，而是在做一套系統。

     比如大悅城會在招商條款中加入“POS合作”、“會員卡”等相關運營條款，又或者打造“VALUE+計劃”等。這種通過財務結算系統、會員卡系統、客流統計系統等信息管理平臺的建立，可以為后期Mall的運營提供保障。

     一個Shopping Mall內如此多的會員背后必定是一套龐大的會員體系，再加上開發商多年來對各種不同類型品牌的經營數據分析，還能對商家的產品線、服務質量等環節給出相應的指導和扶持，以此提升業績。

      總之，是否能有效的整合、運用“大數據”，已逐漸成為甄選開發商條件中的重要一環，它在客戶導流、客戶留存、資源整合上的效率能夠更高，也更準確。

如果說甲乙雙方各自是1，消費者是2，那至于1+1是不是大于2，以上這些“1”背后的隱形價值就必須要知道。

來源：掌柜攻略